透过上海K11购物艺术中心58楼东南面敞亮的玻璃幕墙，黄少媚深情凝望200米开外那座崭新的K11 ELYSEA——它矗立于黄浦区淮海中路商圈，在淮海公园的绿荫环绕下显得英姿峻拔、熠熠生辉。
“此情此景让我很感动，与团队并肩前行、收获硕果，这就是做地产的乐趣所在。”黄少媚表示。作为新世界发展执行董事兼行政总裁，她与核心团队全程督导并参与了K11 ELYSEA的立项和建设，并于这个春天迎来了捷报：项目中的K11 ATELIER Huaihai办公楼预租率已近7成。
K11 ATELIER Huaihai办公楼预租率已近7成
不止商业 更是城市内容的连接器
作为最早进入内地的港资企业之一，新世界深耕内地四十余年，深度参与改革开放与城市发展进程。K11是其“与城共生”理念最具代表性的表达。从上海、杭州到深圳、香港，K11在不同城市中呈现出不同面貌，但背后指向的都是同一个命题：商业空间如何成为城市文化、生活方式与消费活力的连接器。
在上海，两座 K11是新世界“与城共生”最鲜活的注脚。2013年，内地首座K11购物艺术中心在此诞生，开创性地把画廊、雕塑、艺术展览搬进商场，改写了上海商业的气质与格局。如今，仅隔200米的K11 ELYSEA翩然落成，将2.5万平方米的淮海公园融为“城市绿洲”，把历史里弄“萝邨”原样移植再生，让老上海肌理与现代商业无缝对接。一旧一新、一静一动，既延续城市文脉，也为商圈注入源源不断的文化活力与消费动能。
从黄浦江畔到钱塘江岸，新世界将同样的匠心带到杭州。据悉，杭州K11预计将于2027年第四季度逐步开业。K11中国内地行政总裁李伟文表示：“项目聚焦项目周边2公里内的家庭，精准提供刚需产品和高品质体验，目前招商工作进展顺利。”
杭州K11将于2027年第四季度逐步开业
深圳K11 ECOAST则是一派面向大海、兼容并蓄的国际化大湾区气质，全年四大核心IP活动，引入国内外知名艺术家，过去一年累计带动客流超1600万人次，成为大湾区现象级文商旅目的地。“五一”期间，K11 ECOAST呈现法国经典户外剧目《鸟人与他的奇美拉乐队》、《吆喝火人》大湾区首秀，吸引约10万市民游客到场，成为 “五一” 假期大湾区最具人气的文化活动之一。
K11 ECOAST呈现《鸟人与他的奇美拉乐队》大湾区首演，吸引近10万游客
在香港，K11 MUSEA与K11 Art Mall形成“双塔”联动布局，两个项目直线距离不足2公里，但拥有迥异的定位及运营之道。作为“最年长”的K11 ，K11 Art Mall聚焦年轻客群，主打潮玩、运动时尚等年轻化业态，成为香港Z世代消费潮流标杆，出租率长期保持100%。K11 MUSEA则持续推进品牌升级，吸引全球优质客群，出租率亦高达98%。
从内地到香港，K11始终坚持将艺术、人文融入商业模式这一品牌初心。“没有城市的好，就没有项目的好。”黄少媚提到。事实上，K11在讲述城市故事的同时，也在与城市彼此成就。这正是K11穿越周期、持续生长的底层逻辑。
品牌焕新提速 重构增长逻辑
存量时代商业地产竞争加剧，消费者对品质与新鲜感的追求持续攀升，行业发展重心从规模扩张转向提质增效，高端商场品牌调改随之提速。K11在内地与香港同步推进品牌升级与内容焕新，以持续迭代巩固其文化零售标杆地位。
K11内地核心商场出租率稳定在90%以上。广州K11定位“艺奢文化地标”，调改以来引进逾10家国际品牌，成为城中的第二个奢侈品牌汇聚地，重新定义高质生活体验；武汉K11深化“YOUNG HUB潮流青年集中地”定位，过去一年成功引进近60个新品牌，夯实了其在年轻客群中的潮流地标地位。
据K11中国香港行政总裁林灏哲介绍，K11 MUSEA开业七年，正着手分三阶段的品牌升级计划。首阶段聚焦奢侈品牌，今年底完成。首阶段升级亮点纷呈，奢侈品牌数量将创开业以来新高，超过30%的铺位面积完成更新，引入超过60个全新品牌，相关铺位租金有望实现双位数增幅。“五一”前夕，Balenciaga全港首间复式双层旗舰店、Delvaux香港旗舰店焕新开业，下半年，Prada、Miu Miu等国际顶级奢侈品牌也将陆续入驻。
位于K11 MUSEA的Balenciaga全港首间复式双层旗舰店
品牌升级之外，首店经济与IP内容运营构成了K11焕新的另一条主线。在香港，K11引入SHIRO等国际首店，并将霸王茶姬、卡游等内地品牌落子香港，形成中外品牌双向落地的聚集效应。深圳K11 ECOAST则以朱炳仁·大师全国首店、NBA HOOP PARK篮球公园城市首店等业态强化场景独特性。
文化IP方面，香港K11 MUSEA推出《100%哆啦A梦&FRIENDS巡回特展》、“CHIIKAWA DAYS”等大型展览及亚洲首个CR7® LIFE香港博物馆，持续贡献客流与业绩增量。“今年我们也会有大型暑假展览落地。”林灏哲透露。上海K11的《久仰了苏东坡》沉浸式展览吸引2.6万人次观展，票房超百万元。“主办方不仅长租，还给我们分成票务。”李伟文说。这充分显示出文化内容对商业的带动作用，而“首店引流+IP留存”的组合，也为商业地产提升客群黏性提供了一种可复用的思路。
面对愈演愈烈的同质化竞争，K11的破局之道清晰而直接：文化不是标签，不是附加品，而是真正的核心资产。这也为商业地产的存量转型，提供了一条值得参照的解题思路。
Q&A
Q=《周末画报》
A= 新世界发展执行董事兼行政总裁 黄少媚（Echo Huang）
Q：您如何看待未来5-10年，地产行业在内地市场的发展？
A：我个人强烈感受到从去年国庆开始，大城市、一线城市的房产回暖。新世界在内地的土地储备主要都在长三角和大湾区，例如上海、杭州、宁波、深圳、广州，而每个城市都在银行贷款利率等方面出台了鼓励政策，这对于房地产复苏有很大的帮助。
我们会继续在这些地区寻找机会，未来在住宅方面希望能够重点开展增加现金流的项目。我们在深圳龙岗刚刚推出的新世界188號项目，短短一个月来访客户超过3000多人，首开日销售159套，成绩非常好，是整个地区的销冠。未来我们还是会深耕内地与香港市场，继续做好我们自己。当然，未来在策略方面，也会倚重住宅项目。
Q：新世界在这两年发生了什么可喜的改变？
A：有很多亮点值得展开，我重点说说“两个协同”。第一个是业务协同：新世界在复杂多变的市场环境中表现出灵活的市场策略。2025年集团推进K11 与新世界核心业务的深度融合，强化核心竞争力，获得市场的巨大认可。第二个是团队协同：新世界推动内地与香港团队高效协同，平衡开发、销售、财务、人力等多元业务关系，以人才整合策略，打造兼具国际化视野与本地化经验的高素质团队建设。广州汉溪K11 便是这种同心协作的见证。作为广州第二座K11以及广州市重点建设项目、轨道交通站场综合体的代表，建设难度大。通过对内整合、打破藩篱，内地与香港团队深度融合协同，仅用22个月时间就完成建设，10个月完成开业筹备。
Q：您怎么看待“首发经济”对商业运营的带动作用？
A:“首发经济”并不限于在某地开设首店。我们鼓励原有的店来K11开不一样的店，比如业态不一样，有些以前在别的地方只是卖衣服、包包、鞋子，来到K11这里，可以涉足餐饮、运动元素、酒吧等。我个人认为这也是创新店、首发店，因为即便这个牌子在别的地方有店面，但没有跨界等创新的内容在里面。从创新的角度来看，创新店也是“首店形式”，也能拉动“首发经济”。
新世界发展执行董事兼行政总裁 黄少媚
Q= 《周末画报》
A=K11中国香港行政总裁 林灏哲（Horace Lam）
Q：香港K11如何吸引地方首店入驻？
A: 2026年，赴港的外国客和内地客都大幅增加，香港市场的消费活力十足，大环境对我们而言非常利好。无论是国际品牌“引进来”，还是中国内地品牌“走出去”，香港团队花了挺多时间去不同地方拜访潜在客户。很重要的一点就是要经常跟同事一起分享，在销售自己的商品之前一定要说好香港故事，这是引入地方首店的一大关键。如果客户对进来的这个新市场没有信心，就不用说在哪个项目落地了。
K11中国香港行政总裁 林灏哲
Q=《周末画报》
A=K11中国内地行政总裁 李伟文（Phil Lee）
Q：如何实现人文艺术与商业的平衡？
A: 人文艺术跟商业并不冲突。例如，上海K11举办的《久仰了苏东坡》沉浸展览，合作方就很看重上海K11这个人流非常大的位置，不仅长租，还给我们分成票务。同时，我们的CRM（Customer Relationship Management，即客户关系管理）客服在给高端客户推介的时候，我们会根据对顾客的了解，找到文化、艺术的切入点，再而展示我们商场其他的品牌销售内容。”互动的肯定是内容、文化，然后再来做销售。策展不仅没有挤占到销售的商业空间，还丰富了购物体验。
K11中国内地行政总裁 李伟文
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